EPBD:n tulevat vaikutukset kiinteistönomistajan vastuisiin valaistusinvestoinneissa

LED-valaisimet ovat jo mullistaneet valaistusalan niiden pitkäikäisyyden, energiatehokkuuden ja integroitujen ohjausmahdollisuuksien ansiosta. LEDit ovat monessa kiinteistössä myös muuttaneet omistajien ja vuokralaisten vastuita. Koska LED-valaisimien elinkaari ulottuu usein 20–50 vuoteen, nyt tehtävät valaistushankinnat ovat keskeisessä roolissa EPBD:n vaatimusten täyttämisessä. Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä kiinteistönomistajien tulee tietää, miten vastuunjako vuokralaisten kanssa kehittyy ja millaisia skenaarioita valaistusuudistuksiin on odotettavissa.

EPBD:n vaikutukset valaistukseen

EPBD edellyttää energiatehokkaita valaistusjärjestelmiä, erityisesti automaattisia ohjausjärjestelmiä (kuten liiketunnistimia ja ajastimia), uusissa rakennuksissa ja peruskorjattavissa kiinteistöissä. Suomessa direktiivin toimeenpano astuu voimaan viimeistään 29.5.2026, ja vaatimukset koskevat:

• Julkisia rakennuksia vuodesta 2028 alkaen.
• Kaikkia rakennuksia vuodesta 2030 alkaen, lukuun ottamatta tiettyjä poikkeuksia (esim. kansalliseen puolustukseen liittyvät rakennukset).

Valaistusjärjestelmät, kuten älykkäät LED-valaisimet, ovat keskeinen osa näitä vaatimuksia, sillä ne vähentävät energiankulutusta ja parantavat rakennuksen energiatehokkuusluokitusta. Kiinteistönomistajat ovat pääasiallisesti vastuussa näiden järjestelmien asennuksesta ja ylläpidosta, koska ne katsotaan osaksi rakennuksen infrastruktuuria.

Muuttuuko vastuunjako -kiinteistönomistaja vs. vuokralainen?

Perinteisesti loisteputkiaikana kiinteistönomistaja vastasi valaisimista ja vuokralainen lampuista. LED-aikakaudella vastuu on usein siirtynyt vuokralaiselle, erityisesti liiketiloissa, koska LED-valaisimet ovat kiinteitä ja huoltovapaita. EPBD:n myötä vastuunjako voi kuitenkin muuttua seuraavasti:

1.    Kiinteistönomistajan vastuu:

• EPBD:n vaatimukset kohdistuvat ensisijaisesti kiinteistönomistajaan, koska valaistusjärjestelmät, erityisesti älykkäät ohjausjärjestelmät, ovat osa rakennuksen perusjärjestelmiä.
• Asunto-osakeyhtiöissä taloyhtiö vastaa yhteisten tilojen (esim. porraskäytävät, parkkialueet) valaistusuudistuksista, ja kustannukset jakautuvat osakkaille yhtiövastikkeiden kautta.
• Omistajan on varmistettava, että valaistusjärjestelmät täyttävät energiatehokkuusvaatimukset, mikä voi sisältää LED-valaisimien asennuksen ja ohjausjärjestelmien integroinnin.

2.    Vuokralaisen rooli:

• Vuokralaisen vastuu rajoittuu yleensä päivittäiseen käyttöön ja pieniin huoltotoimiin, kuten kaukosäätimien paristojen vaihtoon tai ohjausasetusten säätöön.
• Vuokrasopimuksissa voidaan kuitenkin sopia, että vuokralainen vastaa osasta valaistuksen ylläpitokustannuksista, erityisesti liiketiloissa, joissa vuokralainen saattaa haluta räätälöityjä valaistusratkaisuja.

3.    Lainsäädännön vaikutus:

• EPBD ja kansalliset määräykset (esim. Ympäristöministeriön asetus rakennusten energiatehokkuudesta) todennäköisesti vahvistavat kiinteistönomistajan vastuuta, koska valaistusjärjestelmät katsotaan osaksi rakennuksen energiatehokkuutta.
• Vuokrasopimusten odotetaan tarkentuvan, jotta vastuunjako on selkeä. Omistajat voivat siirtää osan kustannuksista vuokriin, mutta valtion tuet, kuten ARA:n energia-avustukset, voivat keventää tätä taakkaa.

Skenaariot Valaistusuudistuksiin

Valaistusuudistusten suunnittelu on kriittistä, koska nyt tehtävät investoinnit ulottuvat EPBD:n voimaantulon ajalle. Alla on kolme skenaariota, jotka auttavat kiinteistönomistajia ennakoimaan tulevaisuutta:

Skenaario 1: Kattava LED- ja Ohjausjärjestelmäuudistus

• Kuvaus: Kiinteistönomistaja investoi kattavaan LED-valaistusuudistukseen, joka sisältää älykkäät ohjausjärjestelmät (esim. liiketunnistimet, päivänvalosensorit). Tämä toteutetaan joko uudisrakennuksessa tai peruskorjauksen yhteydessä.
  
  
• Edut:
  • Täyttää EPBD:n vaatimukset ja parantaa rakennuksen energiatehokkuusluokitusta.
  • Pitkäikäiset LED-valaisimet (20–50 vuotta) minimoivat tulevat huoltokustannukset.
  • Mahdollisuus hyödyntää valtion tukia, kuten ARA:n energia-avustuksia.
    
    
• Haasteet:
  • Korkeat alkuinvestoinnit, jotka voivat nostaa vuokria, jos kustannuksia siirretään vuokralaisille.
  • Tarve koordinoida taloyhtiön päätöksentekoa asunto-osakeyhtiöissä.
    
    
• Suositus: Sopii uudisrakennuksiin ja laajoihin peruskorjauksiin, joissa energiatehokkuus on prioriteetti. Vuokrasopimuksissa voidaan sopia, että vuokralainen vastaa ohjausjärjestelmien päivittäisestä käytöstä.

Skenaario 2: Modulaarinen Uudistus ja Vuokralaisvastuu

• Kuvaus: Omistaja asentaa perus-LED-valaistuksen, mutta antaa vuokralaiselle mahdollisuuden räätälöidä ohjausjärjestelmiä omiin tarpeisiinsa (esim. liiketiloissa). Vuokrasopimuksessa määritellään, että vuokralainen vastaa osasta ylläpitokustannuksia.
  
  
• Edut:
  • Joustavuus vuokralaisille, jotka haluavat mukauttaa valaistusta (esim. liiketilat, joissa brändi-ilme on tärkeä).
  • Omistajan alkuinvestoinnit jäävät pienemmiksi, koska vuokralainen voi kattaa osan kustannuksista.
• Haasteet:
  • Riski tulkintaerimielisyyksistä, jos vastuunjako ei ole selkeä.
  • EPBD:n vaatimusten täyttäminen voi olla haastavaa, jos vuokralaisen ratkaisut eivät ole riittävän energiatehokkaita.
    
    
• Suositus: Sopii liiketiloihin ja kohteisiin, joissa vuokralaiset haluavat vaikuttaa valaistukseen. Edellyttää tarkkoja vuokrasopimuksia.

Skenaario 3: Vaiheittainen Uudistus

• Kuvaus: Omistaja toteuttaa valaistusuudistuksen vaiheittain, esimerkiksi korvaamalla vanhat valaisimet LED-valaisimilla ja lisäämällä ohjausjärjestelmiä myöhemmin. Tämä voi olla kustannustehokas tapa pienille kiinteistönomistajille.
  
  
• Edut:
  • Jakaa kustannukset pidemmälle ajalle, mikä helpottaa budjetointia.
  • Mahdollistaa joustavuuden teknologian kehittyessä (esim. uusien ohjausjärjestelmien hyödyntäminen).
    
    
• Haasteet:
  • Riski, että vaiheittaiset uudistukset eivät täytä EPBD:n määräaikoja.
  • Mahdolliset lisäkustannukset, jos järjestelmiä joudutaan päivittämään toistuvasti.
    
    
• Suositus: Sopii pienemmille kiinteistönomistajille tai taloyhtiöille, joilla on rajallinen budjetti. Edellyttää huolellista suunnittelua määräaikojen täyttämiseksi.

Vuokrasopimusneuvottelut: Vinkkejä Kiinteistönomistajille

EPBD:n tuomat muutokset edellyttävät selkeää viestintää ja sopimuksia vuokralaisten kanssa. Tässä muutamia vinkkejä:

1. Määrittele vastuunjako tarkasti:
   • Kirjaa vuokrasopimukseen, kuka vastaa valaistusjärjestelmien asennuksesta, ylläpidosta ja päivityksistä. Esimerkiksi omistaja voi vastata kiinteistä asennuksista, mutta vuokralainen ohjausjärjestelmien käytöstä.
     
     
2. Hyödynnä energiatehokkuutta vuokramarkkinoinnissa:
   • Korosta LED-valaistuksen ja ohjausjärjestelmien etuja, kuten energiansäästöä ja alhaisempia käyttökustannuksia, houkutellaksesi vuokralaisia.
     
     
3. Harkitse kustannusten jakamista:
   • Jos valaistusuudistus nostaa vuokria, viesti avoimesti vuokralaisille energiatehokkuuden pitkän aikavälin säästöistä. Valtion tuet voivat auttaa pitämään kustannukset kurissa.
     
     
4. Valitse muuntojoustavia ratkaisuja:
   • Erityisesti liiketiloissa vuokralaiset voivat haluta vaikuttaa valaistukseen. Tarjoa modulaarisia LED-ratkaisuja, jotka täyttävät EPBD:n vaatimukset mutta antavat joustavuutta. Vuokrasuhteen päättyessä

Miksi toimia nyt?

LED-valaisimien pitkä elinkaari tarkoittaa, että nyt tehtävät investoinnit kantavat EPBD:n voimaantulon (2026–2030) yli. Toimimalla ennakoivasti kiinteistönomistajat voivat:

• Varmistaa vaatimustenmukaisuuden ja välttää sanktiot.
• Hyödyntää valtion tukia, kuten ARA:n energia-avustuksia.
• Parantaa kiinteistön arvoa ja houkuttelevuutta vuokramarkkinoilla.
• Vähentää tulevia huoltokustannuksia LED-valaisimien pitkäikäisyyden ansiosta.

Yhteenveto

EPBD:n myötä kiinteistönomistajien vastuu valaistusjärjestelmistä korostuu, koska ne ovat olennainen osa rakennuksen energiatehokkuutta.  LED-valaisimet ja älykkäät ohjausjärjestelmät tarjoavat mahdollisuuden täyttää vaatimukset samalla kun parannetaan kiinteistön arvoa ja vuokralaisten tyytyväisyyttä. Lisäksi ne voivat parantaa rakennuksen e-lukua ilman kalliita energiaremontteja tai lisäkustannuksia.

Suosittelemme kiinteistönomistajia:

• Valitsemaan muuntojoustava (usein langaton) ohjausjärjestelmä, joka mukautuu päivittyviin tarpeisiin 
• Aloittamaan suunnittelu nyt, jotta uudistukset ehditään toteuttaa ennen määräaikoja.
• Valitsemaan skenaario, joka sopii kiinteistön tarpeisiin (kattava uudistus, modulaarinen lähestymistapa tai vaiheittainen uudistus).
• Päivittämään vuokrasopimukset selkeiksi vastuunjaon osalta.

Ota yhteyttä asiantuntijoihimme. Autamme suunnittelemaan juuri sinun kiinteistöösi sopivan älykkään LED-valaistusratkaisun, joka täyttää EPBD:n vaatimukset ja tukee pitkän aikavälin energiatehokkuustavoitteita.